I  SOTTOTETTI | requisiti di abitabilità

Dott. arch  Massimo Valli libero professionista 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Come  è possibile capire se i sottotetti  posseggono il requisito dell’abitabilità?

L’abitabilità o meno dei sottotetti deve risultare dal “certificato di agibilità” rilasciato dall’ufficio tecnico o per silenzio assenso ( tale distinzione dipende dalla data della richiesta di rilascio.

Occorre pero’ precisare che nel certificato di agibilità difficilmente comparirà la scritta agibilità dei sottotetti ma occorrerà ricercare fra i documenti che accompagnano tale documento. Uno di questi è la scheda catastale dove deve essere riportati, nella planimetria, la destinazione d’uso dei locali ( camera, bagno ecc…) e le altezze dei sottotetti.

 

 

 

 

 

Ma quali sono le altezze minime per l’abitabilità/agibilità dei sottotetti?

Le altezze per l’abitabilità dei sottotetti sono stabilite dai regolamenti locali d’igiene  e in deroga, in virtu’ del recupero ai fini abitativi dei sottotetti, dalla Regione.

Le altezze possono variare in base all’altitudine dove si colloca l’immobile. Nelle zone di montagna normalmente le altezze minime sono inferiori rispetto a quelle di zone a quote altimetriche inferiori.

 

Differenze tra sottotetti abitabili realizzati ex novo ( nuova costruzione) o recuperati

 

Puo’ sembrare banale ma questa distinzione è importante per verificare  che le altezze minime rispondano alle previsioni normative di zona.  Per capirci meglio le altezze  dei sottotetti , a secondo della tipologia di licenza edilizia o permesso di costruire, sono :

• Per sottotetti  con requisiti di abitabilità ex-novo ( ricavati da nuovo edificio) h minima 2.10 mt , h media 2.70

• Per sottotetti  con requisiti di abitabilità recuperati da edifici esistenti h minima 1.50 , h media ponderale 2.40 mt.

Tale differenza deriva dal fatto che  da alcuni anni , ai fini del recupero edilizio  e per incrementare il lavoro , è stata prevista una legge apposita regolamentata dalle Regioni in deroga alle  altezze minime previste dai regolamenti d’igiene locali.

Tale  distinzione  è utile per stabilire se gli appartamenti , o parte di essi , collocati nei sottotetti  abbiano, secondo i due casi , il requisito dell’abitabilità.

Potrà accadere di trovare sottotetti che ospitano camere o bagni con altezze minime di 1.50 metri.

Per accertarsi se tali parti di alloggio possiedono o meno il requisito di agibilità sarà necessario verificarlo nel certificato di agibilità.

Il requisito di abitabilità dei sottotetti  sarà soddisfatto anche dal corretto rapporto di aeroilluminazione dei locali nei sottotetti. Rimandando  ad altro post la spiegazione dei rapporti di aeroilluminazione  ci limitiamo a verificare tale requisito quando , in occasione di visite agli alloggi nei sottotetti, troverete i locali illuminati da lucernari di dimensioni ridotte  ( un lucernario di 1x1 metro non’è sufficiente ) dubitate dell’abitabilità di quei locali.  Il rapporto tra superficie della finestra e il pavimento dovrà essere almeno 1/8 ad esclusione dei bagni per i quali è sufficiente una superficie dell’apertura di mq 0.50.

In conclusione prima di vendere casa o in caso di acquisto è necessari verificare  che i sottotetti siano agibili.

 

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